토지에는 다양한 종류의 건축물이 건축될 수 있습니다. 이들 건축물은 구조·이용목적 및 형태에 따라 28종류의 용도로 구분되고 있습니다(건축법 제2조 제2항). 오피스텔은 업무시설로 분류되는데, 구체적으로 ‘업무를 주로하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙실을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것’을 의미합니다(건축법 시행령 별표1 제14호 나목 2). 오피스텔은 법률상 업무를 보는 업무시설이고 주택이 아닙니다. 법률상 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용하는 것은 주거관련 법률의 취지에 맞지 않지만, 현실에서는 고가의 주택을 대체하여 광범위하게 사용하고 있습니다. 현실적으로는 ‘주거용 오피스텔’이라고 하여 애당초 건축물의 건축단계에서부터 주거용으로 공급되는 것이 확산되고 있습니다.

오피스텔의 경우 주택에 포함되는지 여부에 따라 오피스텔에 대한 세금이 달라지는데, 이와 관련하여 세법의 태도가 통일적이지 않습니다.

상세설명

• 소득세
  

  소득세법에서는 주택에 관한 여러 조항이 존재하며 개별 조항에서 오피스텔을 취급하는 방식은 각기 다릅니다.
  
  1. 양도소득세
  
  소득세법은 1세대 1주택에 대해서 양도소득세를 비과세하고 있습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 소득세법 시행령은 비과세의 대상을 ‘주택’으로 규정할 뿐 오피스텔에 대해서는 명시하고 있지 않습니다. 1세대 1주택의 적용과 관련하여 공부상 주택이 아니지만 주거용으로 사용한 건축물의 처리가 문제됩니다. 이에 대해 법원은 건물공부상의 요도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다는 입장입니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결). 공부상 주택이 아니더라도 사실상 주거로 이용하면 주택이 되며 반대로 공부상 주택이어도 사실상 다른 용도로 사용하면 주택이 되지 않습니다. 따라서 오피스텔이 사실상 주거에 사용되면 1세대 1주택 비과세 대상에 포함됩니다.
  
  2. 월세소득공제 등
  
  소득세법은 무주택세대주가 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 차입한 주택임차자금의 원리금 상환액에 대해서는 40%(300만원 한도)를 소득에서 공제하고 있습니다(소득세법 제52조 제4항). 이와 관련하여 과거 과세관청은 오피스텔의 경우 업무시설이라는 이유로 대상자격을 부인하였지만, 최근 소득세법은 주택의 범위에 ‘주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함’이라는 문구를 삽입하여 입법적으로 해결하였습니다.

• 부가가치세
  

  1. 국민주택 및 건설용역
  
  부가가치세법상 건물은 원칙적으로 과세대상이나 서민의 주거생활을 보호하기 위하여 일정한 규모 이하의 주택에 대해서는 세제혜택을 제공하고 있습니다. 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호는 ‘국민주택 및 그 주택의 건설용역’에 대해서 부가가치세를 면제하고 있습니다.
  
  여기서 국민주택이란 국민주택기금에 의한 자금을 지원받았는지의 여부에 불구하고 주거전용면적이 1호 또는 1세대 당 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하인 주택을 말합니다. 국민주택규모의 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우 그 규모가 국민주택에 해당하는 경우에도 부가가치세는 과세된다는 것이 과세관청의 입장입니다.
  
  2. 주택임대료
  
  부가가치세법은 ‘주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역’은 부가가치세 면세대상으로 규정하고 있습니다(부가가치세법 제12조 제1항 제12호). 오피스텔이 주택으로 인정되면 임대료에 대해서 부가가치세가 면제되는 반면 업무용으로 인정되면 부가가치세가 과세됩니다. 이와 관련하여 법원은 임차인이 실제로 해당 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시 주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하고 있습니다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91누12707 판결). 따라서 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 인정하여 부가가치세를 면제하고 있습니다.
  
  3. 주택관리
  
  관리주체가 공동주택에 제공하는 관리용역 및 경비용역, 경비업자 및 청소업자가 공동주택에 제공하는 경비용역 및 청소용역은 부가가치세가 면제됩니다(조세특례제한법 제106조 제1항 4의2, 4의3). 이들 부가가치세면제와 관련하여 오피스텔에 제공하는 용역이 문제되는데, 과세관청은 오피스텔의 경우 공동주택에 해당하지 않는다는 이유로 관리용역, 청소용역 등에 대해서 면제대상에서 제외하고 있습니다.

• 지방세
  

  1. 취득세
  
  가. 주택거래에 대한 적용
  
  취득세의 경우 유상거래를 원인으로 부동산을 취득하면 4%의 세율이 적용됩니다. 한편 국민의 주거생활에 필수적인 주택에 대해서는 취득가액이 6억원 이하이면 1%, 취득가액이 6억원 초과 9억원 이하이면 2%, 취득가액이 9억원 초과하면 3%의 세율이 적용됩니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 법조항이 주택이라고만 규정하고 있을 뿐 오피스텔에 대해서는 별도의 언급이 없습니다. 이와 관련하여 과세관청은 오피스텔의 경우 주택에 포함되지 않는 것으로 해석하고 있습니다.
  
  나. 임대주택에 대한 감면
  
  임대주택의 공급을 촉진시키기 위해서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 취득하여 임대사업에 제공할 경우 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 8년 이상 장기임대를 할 경우 50%를 감면하고 있습니다(지방세특례제한법 제31조 제1항). 감면대상이 되기 위해서는 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전요수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추어야 합니다. 다만, 주택법 제80조의2 제1항에 따른ㄹ 주택거래신고지역에 있는 오피스텔은 제외합니다.
  
  다. 별장
  
  지방세법은 사치성 자산인 별장에 대해서는 취득세를 중과하고 있습니다(지방세법 제13조 제5항). 별장이란 주거용 건물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다(지방세법 제13조 제5항 제1호). 지방세법은 ‘주택’이라는 용어 대신 ‘주거용 건축물’이라는 용어를 사용하고 있습니다.
  
  판례는 오피스텔의 경우 그 자체가 주거용으로 사용가능한 것이어서 주거용 건축물에 해당 될 수 있다는 입장입니다(대법원 1995. 4. 28. 선고 93누21224 판결). 지방세법령도 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 보고 있습니다(지방세법 시행령 제28조 제3항).
  
  2. 재산세
  
  재산세의 과세대상인 부동산은 토지, 건축물, 주택입니다. 재산세는 주택을 토지, 건축물과 분리하여 별도의 과세대상으로 분류하고 있습니다. 일반부동산은 토지, 건축물을 별도로 각각 시가표준액을 기준으로 과세하는 반면, 주택은 토지와 건축물을 일괄하여 산정된 시가표준액으로 과세하고 있습니다.
  
  오피스텔에 대한 과세관청의 과세처리를 보면 사실상 사용하는 용도에 따라 달리 취급하고 있습니다. 업무용으로 사용할 경우에는 각각 토지, 건축물의 시가표준액을 구하고 여기에 공정시장가액비율(토지 및 건축물)을 곱한 금액에 토지, 건축물의 세율을 각각 적용합니다. 반면, 주거용으로 사용하면 주택과 동일하게 보아서 주택과 같은 방식으로 부과합니다. 즉 토지, 건물의 시가표준액을 구하여 합산한 후 여기에 주택 공정시장가액비율 및 주택의 세율을 곱하게 됩니다.
  
  동일한 오피스텔이라고 하더라도 실제 사용용도에 따라 과세표준, 세율이 달라지고 결과적으로 재산세액이 달라집니다.
  
  3. 종합부동산세
  
  종합부동산세는 주택 및 토지를 과다하게 소유하는 자에 대해서 전국에 소유한 부동산을 합산하여 누진세율로 매년 재산세와 별도로 부과하는 국세입니다. 종합부동산세의 납세의무자는 주택분 재산세의 납세의무자를 대상으로 하고(종합부동산세법 제7조), 과세대상도 주택분 재산세의 과세대상과 동일하므로(종합부동산세법 제2조 제3호) 재산세와 동일하게 취급됩니다. 과세관청은 재산세와 같이 오피스텔의 사실상 용도에 따라 주택에 포함되는지 여부를 결정하고 있습니다.