재개발사업 및 재건축사업은 ①토지 등 소유자는 조합에 토지 등을 현물로 출자하며, ②조합은 출자 받은 토지에 공동주택을 건축하고, ③건축되는 공동주택은 조합원에게 우선 분양하고 나머지는 일반인에게 분양하며, ④사업이 종결되면 조합과 조합원은 정산하고, ⑤정산 후 조합은 해산하게 됩니다.

이러한 사업과정에서 첫째, 토지 등 소유자가 조합에 토지 등을 현물출자하는 경우 양도소득세가 문제됩니다. 둘째, 조합이 출자된 부동산을 취득하는 경우 및 건축된 공동주택을 취득하는 경우의 취득세가 문제되며, 아울러 조합원이 완성된 부동산을 취득하게 되면 이들 취득에 대한 취득세가 문제됩니다. 셋째, 조합이 국민주택 규모를 초과하는 주택 및 상가를 공급하게 되면 부가가치세가 문제됩니다. 넷째, 조합이 해당 주택사업에서 얻은 소득에 대해서는 법인세(또는 소득세)가 문제됩니다. 다섯째, 출자자인 조합원이 조합과의 정산에서 출자액 이상을 배당받게 되면 소득세 문제됩니다.

상세설명

• 토지 등 양도소득세
  

  소득세법에서는 자산이 유상으로 사실상 이전되면 양도에 해당하므로 조합에 대한 현물출자도 원칙적으로 양도에 해당합니다. 그렇지만 소득세법은 ‘도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우’에는 양도로 보지 않습니다(소득세법 제88조 제2항).
  
  구체적으로 ‘법률에 따라 사업시행자가 사업종료 후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어 주는 것’은 양도로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제152조 제1항).
  
  이 조항과 관련하여 과세관청은 조합원이 재개발조합·재건축조합에 현물출자하고 동 조합으로부터 건축된 주택을 분양 받을 경우에는 이를 환지로 보아 양도소득세를 부과하지 않습니다. 다만 조합원이 종전의 토지·건물의 대가로 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 청산금은 당연히 양도소득세의 과세대상이 됩니다.

• 취득세·부가가치세
  

  1. 취득세와 관련하여서 주택재건축사업과 주택재개발사업을 구분하여 달리 취급하고 있습니다.
  
  가. 주택재건축사업
  
  지방세법은 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 딸린 토지를 포함한다)은 그 조합원이 취득하는 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제8항). 조합원이 기존의 토지를 조합에 출자하게 되면 조합이 토지를 취득하게 되나 지방세법에 의하여 조합원이 취득하는 것으로 간주됩니다. 조합원이 취득하는 것으로 간주되면 자신의 부동산을 다시 자신이 취득할 수 없다는 점에서 취득은 없고, 이 결과 취득세의 과세대상이 되지 않습니다.
  
  과세가 되지 않는 것은 조합원이 취득하는 조합주택용에 한정되는 것이므로 조합이 취득하여 향후 일반인에게 분양하는 주택의 토지(상가포함)는 과세대상이 됩니다. 그런데 일반분양분 토지의 경우 출자당시에는 조합원분과 일반분양분이 명확히 구분되지 않으므로, 사업이 사실상 완성되어 면적이 확정되는 시기인 소유권이전고시일의 다음날에 취득한 것으로 봅니다(지방세법시행령 제20조 제7항).
  
  한편 재건축건물이 준공되면 건물에 대해서 보존등기 하는데 이 경우 조합원분에 해당하는 것은 조합원명의로, 일반분양분이나 상가는 조합명의로 보존등기 하게 됩니다. 이 때, 건물의 조합원분에 대한 취득세 및 등록면허세는 조합원이 부담하며, 일반분양분에 대해서는 조합이 부담하게 됩니다.
  
  나. 주택재개발사업
  
  지방세법은 주택재개발사업의 사업시행자가 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산, 관리처분계획에 따라 취득하는 주거용 부동산에 대하여는 취득세를 면제합니다. 이 결과 주택재개발조합이 조합원으로부터 토지를 출자받을 때에는 취득세가 전부 면제됩니다. 다만, 그 취득일로부터 5년 이내에 지방세법에 따른 사치성 자산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 면제된 취득세를 추징합니다. 또한 재개발건물이 준공되면 조합원분은 조합원명의로 일반분양분은 조합명의로 등기하게 됩니다. 이때 조합명의의 일반분양분에 대해서도 주택이나 상가를 불문하고 모두 비과세됩니다.
  
  조합원인 부동산소유자가 관리처분계획에 따라 취득하는 부동산 역시 원칙적으로 비과세됩니다. 다만 취득한 부동산가액(통상 분양가액)이 종전의 부동산가액의 합계액(통상 평가가액)을 초과하여 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 해당하는 취득세는 과세됩니다. 이 경우에도 주택재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산을 소유한 자가 시행자로부터 취득하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택(청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함)에 대해서는 면세하고 있으므로 결과적으로 청산금 부분도 비과세됩니다(지방세특례제한법 시행령 제35조 제3항 제3호).
  
  또한 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 초과액에 대해서는 과세됩니다. 이 경우에도 사업시행인가 이후 환지 이전에 승계취득한 자의 초과액에 대해서만 취득세가 과세됩니다.
  
  2. 부가가치세
  
  재개발·재건축을 시행한 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당)은 재화의 공급으로 보지 않으므로 부가가치세를 부과하지 않습니다(조세특례제한법 제104조의7 제3항).
  
  3. 조합의 소득에 대한 과세
  
  소득과세와 관련하여 정비조합은 법인세법상 법인으로 보는 조합과 개인으로 보는 조합으로 나누어집니다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 조합은 모두 법인이지만 동법이 시행되기 전에 구 주택건설촉진법에 의하여 인가받은 재건축조합은 개인형태를 취하였습니다. 이것을 감안하여 해당 재건축조합이 도시 및 주거환경정비법에 의하여 법인으로 전환하였더라도(전환정비조합) 과세와 관련하여서는 소득세법상의 공동사업자로 보아 소득세법을 적용합니다(조세특례제한법 제104조의7 제1항). 이 경우에도 전환정비사업조합이 스스로 법인세법을 적용하여 소득을 신고하는 경우에는 법인세법을 적용합니다.
  
  법인세법에 의하면 영리법인은 순자산의 증가액이 모두 과세대상이 되지만 비영리법인은 수익사업에서 발생한 소득만이 과세대상이 됩니다. 재건축정비사업 및 재개발정비사업조합에 대해서는 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용합니다(조세특례제한법 제104조의7 제2항). 이 결과 재건축·재개발사업에 대해서는 수익사업만이 과세대상이 되는데, 정비사업조합이 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 수익사업이 아닌 것으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제104조의4). 결국 조합원이 아닌 일반인에게 토지 및 건축물을 공급하는 것(일반분양)이 과세대상이 됩니다.
  
  과세소득을 계산하기 위해서 조합원에 대한 공급과 일반인에 대한 공급을 구분할 것이 요구됩니다.
  
  [과세소득계산의 구조]
  
  

  	수익사업	목적사업
  1. 익금	·일반인에 대한 분양수입 (아파트, 상가, 유치원 등)	·조합원 분양수입
  	·조합원의 자기지분 초과분 분양수입
  	·조합원에 대한 홈오토메이션 설치
  	·알미늄샷시
  	·기타 수입
  2. 손금	·일반분양분에 대한 건축비	·조합원분양분에 대한 건축비
  	·토지 건물출자액	·토지 건물출자액
  	·주거대책비	·주거대책비
  	·일반관리비용	·일반관리비용
  	·기타 비용	·기타 비용
  소득(1-2)