부동산금융이란 부동산과 자본시장을 결합한 새로운 부동산투자형태를 말합니다. 부동산은 사람들이 선호하는 투자대상이나, 고가의 자산인 관계로 이를 취득할 수 있는 사람이 제한되어 있고, 거래와 관련하여 많은 시간과 노력이 소요됩니다. 이 때문에 소유자가 부동산을 처분하고자 하여도 수요자가 제한되어 있어 유동성이 제한됩니다.
이러한 유동화의 어려움과 소액투자자의 투자기회상실 문제를 보완할 수 있는 방법으로 제시된 것이 부동산금융입니다. 부동산금융은 우량한 부동산을 소액으로 표시된 금융자산으로 만들어 이것을 자본시장에 유통시키는 역할을 합니다. 소액투자자가 해당 금융자산을 취득하면 간접적으로 부동산에 투자하는 것이 됩니다.
부동산과 관련된 금융상품으로는 크게 부동산투자회사법에 의한 주식과 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 집합투자기구가 있습니다. 부동산투자회사제도는 미국의 REITs를 본받아 만든 것으로 부동산투자회사의 주식을 자본시장에 공급하여 소액투자자에게 투자기회를 제공하고 있습니다. 부동산투자회사는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산관련 유가증권 등에 투자하고 이러한 투자를 통하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사를 말합니다.
| 자기관리부동산투자회사 | 자산운용전문인력을 포함한 임·직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사 |
|---|---|
| 위탁관리부동산투자회사 | 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하여 수행하는 회사 |
| 기업구조조정부동산투자회사 | 기업구조조정을 돕기 위하여 구조조정관련 부동산을 투자대상으로 삼아 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하여 수행하는 회사 |
1. 이중과세 문제
부동산투자회사의 이중과세면제는 상금 임·직원이 없는 위탁관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사에 대해서 인정됩니다. 위탁관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사가 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 배당금액을 전액 손금산입하여 법인세를 면제합니다(법인세법 제51조의2 제1항 제4호). 다만 배당을 받는 주주 등에 대하여 그 배당에 대한 소득세 또는 법인세가 비과세되거나 또는 배당을 지급받는 내국법인이 사실상 개인과 유사한 회사인 경우에는 적용되지 않습니다. 여기서 개인유사회사란 사모방식으로 설립되고, 개인 2인(또는 개인 1인 및 그 친족)의 지분이 95% 이상인 법인을 말합니다.
반면 자기관리부동산투자회사에 대해서는 이중과세면제의 해택이 없습니다. 기업구조조정부동산투자회사·위탁관리부동산투자회사가 국외에서 얻은 소득에 대하여 납부한 외국법인세액은 해당 법인의 법인세액에서 차감하며, 외국납부세액이 해당사업연도의 법인세액을 초과하는 경우에는 환급받을 수 있습니다.
2. 부동산 조세
과거에는 부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대해서 세제감면이 있었으나 현재에는 일부 사항에 대해서 제한적인 혜택만이 제공됩니다. 부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대해서는 대도시 법인설립 등에 따른 중과세율이 적용되지 않고(지방세특례제한법 제180조의2 제1항), 자본금 설립등기(설립 후 5년 이내에 자본을 증가하는 경우 포함) 시 등록면허세의 중과세율을 적용하지 않습니다(다만 자기관리 부동산투자회사는 제외)(지방세특례제한법 제180조의2 제1항). 부동산투자회사가 소유하는 토지는 재산세 산정 시 분리과세대상으로 인정됩니다.
3. 주택임대사업에 대한 세제특례
일반국민의 주거생활안정을 위하여 일정한 요건을 갖춘 주택을 임대하는 부동산투자회사에 대해서는 다양한 세제혜택이 제공됩니다.
가. 주택임대소득의 감면
이중과세면제의 혜택이 없는 자기관리부동산투자회사의 임대소득에 대해서 법인세를 감면하고 있습니다.
1) 2009년 12월 이전 취득분
자기관리부동산투자회사가 2009년 12월 31일 이전에 국민주택을 신축하거나 취득 당시 입주된 사실이 없는 국민주택을 매입하여 임대하는 경우에는 해당 임대업으로부터 최초의 소득이 발생한 사업연도(임대사업 개시 일부터 5년이 되는 날이 속하는 사업연도까지 그 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 사업연도)와 그 다음 사업연도 개시 일부터 5년 이내에 끝나는 사업연도까지 국민 주택을 임대함으로써 발생하는 소득금액의 100%에 상당하는 금액을 각 사업연도의 소득금액에서 공제합니다(조세특례제한법 제55조의2 제4항).
2) 2018년 12월 이전 취득분
자기관리부동산투자회사가 2018년 12월 31일 이전에 신축하거나 매입하여 임대하는 임대주택소득에 대해서는 세제혜택이 있습니다.
기업형임대주택과 준공공임대주택으로서 전용면적 85㎡ 이하의 주택에서 발생하는 임대소득은 최초의 소득이 발생한 사업연도(임대사업 개시 일부터 8년이 되는 날이 속하는 사업연도까지 그 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 8년이 되는 날이 속하는 사업연도)와 그 다음 사업연도 개시일부터 8년 이내에 끝나는 사업연도까지 소득금액의 100%에 상당하는 금액을 각 사업연도의 소득금액에서 공제합니다(조세특례제한법 제55조의2 제5항).
나. 현물출자자에 대한 특례
임대주택 부동산투자회사에 토지 또는 건물을 현물출자함으로써 발생하는 양도차익에 해당하는 금액(임대주택용으로 사용되는 부분에 한함)에 대해서는 양도소득세의 납부 또는 법인세의 과세를 이연받을 수 있습니다. 토지 또는 건물의 소유자가 현물출자하는 경우 그 양도차익에 대해서 출자하는 연도에 과세되는 것이 일반원칙이지만, 임대주택 부동산투자회사에 현물출자하는 경우에는 출자자에 대한 과세를 늦추어 주는 것입니다. 양도차익은 해당 주식이 처분되거나, 임대주택 부동산투자회사가 해산되거나, 2분기 연속 임대주택 부동산투자회사 요건을 갖추지 못한 경우에 과세됩니다(조세특례제한법 제97조의6). 출자자의 양도차익에 대한 과세가 미래로 이연되므로 출자자는 그동안 무이자로 세금을 활용하는 것이 됩니다.
다. 취득세 및 재산세 경감
한국토지주택공사 등과 같은 공공기관이 50%를 초과하여 출자한 위탁관리부동산투자회사가 임대할 목적으로 취득하는 공공주택(오피스텔 포함)에 대해서는 취득세의 30%를 경감하고, 중과세율은 적용하지 않습니다(조세특례제한법 제31조의4 제1항). 또한 전용면적이 60㎡ 이하인 공공주택에 대해서 재산세를 50% 감면하며 지역자원시설세를 면제합니다. 전용면적이 85㎡ 이하인 공동주택에 대해서는 재산세를 25% 감면합니다(조세특례제한법 제31조의4 제2항).
라. 거주자의 배당소득에 대한 특례
주택 및 토지의 기준시가가 6억원 이하이고 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하인 임대주택의 자산총액의 50% 이상을 투자하는 부동산투자회사로부터 주주가 받는 배당소득에 대해서는 세제특례가 있습니다. 첫째, 부동산투자회사별로 액면가액 2억원 이하인 보유주식에 대한 배당소득은 종합합산과세표준에 합산되지 않습니다. 둘째, 액면가액 합계액이 5천만원 이하인 배당소득에 대해서는 5%의 세율을 적용합니다(조세특례제한법 제87조의6).
부동산간접투자의 수단인 집합투자기구에 속하는 투자회사, 투자목적회사, 투자유한회사, 투자합자회사에 대해서도 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 배당금액을 전액 손금산입하여 법인세를 면제합니다(법인세법 제51조의2 제1항 제2호).
부동산관련조세의 경우 집합투자기구가 취득하는 부동산에 대해서 대도시 법인설립 등에 따른 중과세율이 적용되지 않습니다(지방세특례제한법 제180조의2 제1항). 등록면허세의 경우 대도시 법인설립 중과세율이 적용되지 않고(지방세특례제한법 제180조의2 제2항), 재산세 역시 분리과세대상으로 됩니다.
주택 및 토지의 기준시가가 6억원 이하이고 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하인 임대주택에 자산총액의 50% 이상을 투자하는 집합투자기구로부터 받는 배당소득에 대해서는 세제특례가 있습니다. 첫째, 부동산투자회사별로 액면가액 2억원 이하인 보유 지분에 대한 배당소득은 종합합산과세표준에 합산되지 않습니다. 둘째, 액면가액 합계액이 5천만원 이하인 배당소득에 대해서는 5%의 세율을 적용합니다.
부동산투자회사와 집합투자기구에 대해서는 세제감면의 혜택이 주어지고 있습니다. 세제혜택은 소액자본을 지닌 일반인이 우량한 부동산에 간접적으로 투자할 수 있도록 인정함으로써 일반인의 재산형성을 돕기 위함입니다. 그런데 법인세법은 일반인의 간접투자와 관련 없는 회사에 대해서도 일정한 요건을 갖추면 이중과세배제 및 부동산관련세제의 혜택을 제공하고 있습니다.
프로젝트금융투자회사(PFV)는 회사형태에 대해서 허가를 받은 회사가 아니라, 법인세법에서 요구하는 다음의 요건을 갖추면 됩니다. 일반회사라도 법인세법에서 요구하는 요건을 갖추면 일종의 투자회사로 보아 조세감면혜택을 제공하는 것입니다.
[프로젝트금융투자회사가 되기 위한 요건]
| 1 | 회사의 자산을 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것 |
|---|---|
| 2 | 본점 외에 영업소를 설치하지 않고 직원과 상금임원을 두지 않을 것 |
| 3 | 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것 |
| 4 | 주식회사로서 발기설립 방법으로 설립할 것 |
| 5 | 발기인 중 1인은 금융기관이어야 하며, 해당 금융기관이 5% 이상의 자본금을 출자할 것 |
| 6 | 자본금은 50억원 이상일 것(사회기반시설에 대한 민간투자사업은 10억원) |
| 7 | 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무를 자산관리회사에 위탁할 것 |
| 8 | 자금관리업무는 신탁업을 영위하는 금융기관에 위탁할 것 |
| 9 | 법인설립등기일로부터 2개월 이내에 명목회사설립신고를 납세지관할세무서장에게 신고할 것 |
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